คู่มือค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตอนวันที่ 1 ม.ค. 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินชนิดต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการค้า อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานเว้นเสียแต่ภาษี จำต้องเสียภาษีอากรตามค่าของที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดน้อยลง บ้าน
โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและก็ที่ดินมีอะไรบ้าง
ค่าใช้สอยสำหรับการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจำต้องจ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงขึ้นยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
- ค่าอากร 0.5% ของราคาจำหน่าย แม้กระนั้นไม่ต่ำลงมากยิ่งกว่าราคาประเมิน ถ้าหากต่ำลงยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
- ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้าหากมีการย้ายใบสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับเว้นเสียแต่ค่าภาษีอากรนี้) เงินทองที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้สอยต่างๆตามปริมาณปีถือสิทธิ์ (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม แม้บ้าน หรือที่ดินที่จำหน่ายกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของราคาจำนำ, ค่าอื่นๆอาทิเช่น ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท
โดยปกติค่าภาษีอากรรายได้คนขายจะต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมผู้บริโภคต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแท้แต่ตกลงกันว่าใครกันแน่จะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งสิ้น) แต่ว่าดังนี้รวมทั้งทั้งหมดมิได้มีกฎแน่นอนว่าผู้ใดกันจะต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างคนซื้อและก็คนขาย ยกตัวอย่างเช่น คนขายบางรายบางทีอาจให้ผู้บริโภคออกค่าโอนแล้วก็ค่าภาษีอากรทุกสิ่ง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งหมดทั้งปวง (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆพวกนี้ไปในราคาขายแล้ว) Phuket Villa
ดังนี้คนซื้อและก็คนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนกระทำตกลงซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือก่อนลงนามจะซื้อจะขาย เนื่องจากอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนไว้ภายในคำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อคุ้มครองป้องกันการโต้แย้งกันคราวหลัง คนซื้อบ้านจากโครงงานก็ควรจะอ่านเนื้อหาในข้อตกลงจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างรอบคอบ บางแผนการที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้ผู้บริโภคออกรายจ่ายสำหรับเพื่อการโอนทั้งหมดทั้งปวง ซึ่งมองไม่ค่อยจะเป็นกลางสำหรับผู้บริโภคเท่าใด
เกร็ดความรู้สำหรับในการโอนบ้านแล้วก็ที่ดิน
- ถ้าหากเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ ยกตัวอย่างเช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกสะสางหน้าเสื่อให้แล้ว ฉะนั้นค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
- หากเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อรวมทั้งผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาจำหน่าย ถ้าเกิดดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาจำหน่าย ถ้าเกิดตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมินวิลล่าในป่าตอง
- ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย รวมทั้งผู้ซื้อหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนและก็มีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบเรียบร้อย หากโดนถามก็บอกราคาไปให้น้อยกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง
อย่างไรก็แล้วแต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับพี่น้อง คนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีแล้วก็ค่าใช้สอยที่ต่างๆนาๆ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าอยากได้โอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีเท่าไรและก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
แม้อยากโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว จะต้องดูซิว่าคนนั้นมีความเกี่ยวพันเช่นไรกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุรายจ่ายสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง
- กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน บ้านสไตล์มินิมอล
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- กรณีโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ถ้าเกิดลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงทะเบียนรับประกันลูก เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50% วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
- กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
แม้สามี-ภรรยา จดทะเบียน รวมทั้งอยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% บ้านวิลล่าภูเก็ต
- กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
พี่น้อง ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งบุตรบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย แม้มิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายเลือดแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
กรณีโอนมรดก
ถ้าเกิดโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าหากผู้รับพินัยกรรมเป็นผู้สืบสายโลหิต (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่แต่งงาน จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าหากเป็นญาติโกโหติกา บุตรบุญธรรม ต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน บ้านวิลล่าภูเก็ต
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แม้กระนั้นจะมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆเพิ่มเติมบางส่วน ยกตัวอย่างเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
แต่ กรณีโอนมรดก ผู้ได้รับมรดกจำเป็นต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าเกิดมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จึงควรเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น อย่างเช่น บ้านพูลวิลล่า จังหวัดภูเก็ต
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว ต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท นั่นก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท พูลวิลล่าภูเก็ต ราคาถูก
– ถ้าเกิดผู้รับพินัยกรรมเป็นบิดามารดา ต้นตระกูล ทวด หรือผู้สืบสายเลือดเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% อาทิเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท จำเป็นต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าหากสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าผัว-เมียขึ้นทะเบียนถูกตามกฎหมาย ผู้รับพินัยกรรมจะได้รับการงดเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร แนะนำการแต่งโฮมออฟฟิศ
สรุป
ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้บุคคลอื่น กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เนื่องมาจากการโอนให้คนอื่นๆมีค่าประเพณีสูงยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอเหมาะพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่อยากได้รักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลาที่ยาวนาน แล้วก็ยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้